مقدمة

شهدت سلطنة عمان تطورًا تشريعيًا هامًا في مجال تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية، وذلك بصدور المرسوم السلطاني رقم ١٢ / ٢٠٢٥ بتعديل بعض أحكام المرسوم السلطاني رقم ٦ / ٨٩. يمثل هذا المرسوم نقلة نوعية تهدف إلى تحديث الإطار القانوني المنظم لهذه العلاقة الحيوية، بما يواكب التطورات الاقتصادية والاجتماعية التي تشهدها البلاد، ويعزز من استقرار السوق العقاري ويحمي حقوق جميع الأطراف المعنيةhttps://qanoon.om/p/2025/rd2025012/ .

يأتي هذا التعديل ليؤكد حرص الحكومة الرشيدة على توفير بيئة قانونية واضحة وعادلة تنظم التعاملات العقارية، وتساهم في تحقيق التنمية المستدامة. وقد تضمن المرسوم الجديد مجموعة من التعديلات الهامة التي تتناول جوانب مختلفة من العلاقة الإيجارية، بدءًا من إجراءات تسجيل العقود وصولًا إلى آليات فض المنازعات.

المادة (١٦) من المرسوم السلطاني رقم ١٢ / ٢٠٢٥: ترسيخ القوة التنفيذية لعقود الإيجار وتبسيط إجراءات التقاضي

تعتبر المادة (١٦) من المرسوم السلطاني رقم ١٢ / ٢٠٢٥ من أبرز التعديلات التي جاء بها المرسوم، حيث نصت صراحة على أن: “يكون لعقد الإيجار قوة السند التنفيذي، ويتولى قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار وضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار، وفي حالة امتناعه عن ذلك يحق لأي من الأطراف أن يلجأ إلى رئيس تلك المحكمة بطلب إصدار أمر على عريضة بتسليمه الصورة التنفيذية.“https://qanoon.om/p/2025/rd2025012/

يمثل هذا النص تحولًا هامًا في التعامل القانوني مع عقود الإيجار في سلطنة عمان، حيث يمنحها قوة تنفيذية مباشرة دون الحاجة إلى المرور بالإجراءات القضائية الطويلة والمعقدة للحصول على حكم قضائي في بعض الحالات. فبموجب هذه المادة، يصبح عقد الإيجار في حد ذاته سندًا واجب النفاذ، مما يسهل على أطراف العلاقة الإيجارية استيفاء حقوقهم بشكل أسرع وأكثر فعالية.

تحليل المادة (١٦) وأبعادها القانونية:

• القوة التنفيذية لعقد الإيجار: إن منح عقد الإيجار قوة السند التنفيذي يعني أنه يحمل ذات القوة الإلزامية للأحكام القضائية النهائية. وبالتالي، يمكن لأي من طرفي العقد (المؤجر أو المستأجر) اللجوء مباشرة إلى قسم التنفيذ بالمحكمة المختصة لتنفيذ الالتزامات الواردة في العقد، مثل دفع الأجرة المستحقة أو إخلاء العين المؤجرة في حال انتهاء العقد أو وجود سبب قانوني للإخلاء.
• دور قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية: حددت المادة (١٦) قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار كجهة الاختصاص لوضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار. وهذا يضمن وجود جهة قضائية متخصصة ومتاحة لتسهيل إجراءات التنفيذ.
• آلية وضع الصيغة التنفيذية: يتولى قسم التنفيذ مهمة وضع “الصيغة التنفيذية” على النسخة الأصلية من عقد الإيجار، وهي عبارة قانونية رسمية تُضفي على العقد صفة السند القابل للتنفيذ.
• حق اللجوء إلى رئيس المحكمة في حالة الامتناع: في خطوة تهدف إلى تسريع الإجراءات وتذليل العقبات، منحت المادة (١٦) أيًا من طرفي العقد الحق في اللجوء إلى رئيس المحكمة الابتدائية بطلب إصدار أمر على عريضة بتسليمه الصورة التنفيذية في حال امتناع قسم التنفيذ عن القيام بذلك. وهذا يوفر آلية تظلم سريعة وفعالة لضمان حصول الأطراف على حقوقهم.

الأهداف والمزايا المترتبة على المادة (١٦):

تسريع وتيرة التقاضي: من خلال منح عقد الإيجار قوة السند التنفيذي، تقل الحاجة إلى رفع دعاوى قضائية للحصول على حكم في بعض المنازعات الإيجارية، مما يوفر الوقت والجهد والتكاليف على الأطراف ويقلل من العبء على المحاكم.

تعزيز الثقة في العقود الإيجارية: إن إضفاء القوة التنفيذية على عقود الإيجار يعزز من الثقة بين المؤجرين والمستأجرين، ويجعل العقود أكثر جدية وإلزامًا.

حماية حقوق المؤجرين: تسهل هذه المادة على المؤجرين استرداد حقوقهم المالية (الأجرة المتأخرة) واستعادة العقارات المؤجرة في حال إخلال المستأجر بالتزاماته التعاقدية.

حماية حقوق المستأجرين: بالمثل، يمكن للمستأجرين الاستناد إلى القوة التنفيذية للعقد في حال إخلال المؤجر بالتزاماته، مثل عدم إجراء الصيانة اللازمة للعقار أو عدم تسليم العين المؤجرة في الموعد المحدد.

استقرار السوق العقاري: من خلال توفير إطار قانوني أكثر وضوحًا وفعالية، يساهم المرسوم الجديد في تعزيز استقرار السوق العقاري وجذب الاستثمارات.

المواد ذات الصلة في المرسوم السلطاني رقم ٦ / ٨٩ والمرسوم رقم ١٢ / ٢٠٢٥:

لفهم الأثر الكامل للمادة (١٦) من المرسوم السلطاني رقم ١٢ / ٢٠٢٥، من الضروري الإشارة إلى المواد الأخرى ذات الصلة في كل من المرسومين:

• المرسوم السلطاني رقم ٦ / ٨٩:
  • المادة (٣): تحدد البيانات الأساسية التي يجب أن يتضمنها عقد الإيجار، مثل أسماء المتعاقدين، وصف العين المؤجرة، مدة الإيجار، ومقدار الأجرة وشروط الدفع. هذه البيانات تعتبر أساسية لتحديد الالتزامات التعاقدية التي يمكن تنفيذها بموجب المادة (١٦) من المرسوم الجديد.
  • المادة (٧): تنظم التزامات المستأجر، بما في ذلك دفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها واستعمال العين المؤجرة للغرض المتفق عليه والمحافظة عليها. الإخلال بهذه الالتزامات قد يكون سببًا لتنفيذ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر بموجب المادة (١٦) من المرسوم الجديد.
  • المادة (١٩): تحدد الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء مدة الإيجار، مثل عدم سداد الأجرة أو استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه. هذه الحالات أصبحت قابلة للتنفيذ المباشر بموجب المادة (١٦) من المرسوم الجديد.
  • المادة (٢٢): تنظم إجراءات تسجيل عقود الإيجار، وهو أمر ضروري لإضفاء الحجية على العقد وإمكانية الاستفادة من القوة التنفيذية المنصوص عليها في المرسوم الجديد

شروط اكتساب عقود الإيجار للقوة التنفيذية

التسجيل والسريان
متطلبات اعتبار عقد الإيجار سندًا تنفيذيًا في سلطنة عمان
التسجيل وسريان المدة: ركيزتان أساسيتان لقوة عقود الإيجار التنفيذية في القانون العماني

 

كاتب المقال/المحامي والمحكم يوسف الخضوري

رقم هاتف/ 91427587

رابط مهم حول التعويض عن الضرر وفق القانون العماني
/https://law-yuosif.com/التعويض-عن-الأضرار-في-القانون-العماني/